Schimmel ist nicht nur ein Problem alter Gemäuer. Auch in frisch sanierten Häusern und Neubauten bilden sich feuchte Flecken. Ob eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung möglich ist, hängt vor allem von der Ursache ab. Liegt ein Baumangel vor, mindert sich die Miete. Hat dagegen falsches Lüften und Heizen den Befall ausgelöst, ist eine Minderung in der Regel ausgeschlossen.
Dieser Überblick erklärt die Grundlagen. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall helfen Mietervereine oder eine Fachanwältin für Mietrecht weiter.
Wann ist eine Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung möglich?
Grundlage ist § 536 BGB. Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, muss der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Eine unerhebliche Beeinträchtigung reicht dafür allerdings nicht aus.
Schimmel kann ein solcher Mangel sein, wenn seine Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Typische bauliche Ursachen sind:
- Wärmebrücken und eine unzureichende Wärmedämmung
- Risse im Mauerwerk oder ein schadhafter Außenputz
- undichte Fenster, Türen oder Dächer
- ein Wasserrohrbruch oder eine undichte Leitung
- eine fehlende oder unzureichende Heizmöglichkeit
- Neubaufeuchte, wenn die Wohnung vor dem vollständigen Austrocknen vermietet wurde
Wie Schimmel in der Wohnung entsteht
Schimmel braucht Feuchtigkeit. Im Alltag geben Kochen, Duschen, Wäschetrocknen, Pflanzen und die Bewohner selbst laufend Wasserdampf an die Raumluft ab. Kühlt diese Luft an einer kalten Stelle ab, schlägt sich die Feuchtigkeit nieder. Besonders gefährdet sind Außenwände, Raumecken, Fensterlaibungen und Wände hinter Schränken. Wer die Entstehung von Schimmel versteht, findet die Ursache leichter.
Als Richtwerte gelten eine Raumtemperatur um 20 Grad und eine relative Luftfeuchtigkeit von 40 bis 60 Prozent. In kühleren Räumen muss häufiger gelüftet werden, weil kalte Luft weniger Feuchtigkeit aufnehmen kann.
Die Pflichten des Mieters
Mieter müssen mit der Wohnung sorgsam umgehen. Dazu gehört, so zu heizen und zu lüften, dass sich keine Feuchtigkeit an den Wänden sammelt. Unzumutbares wird dabei nicht verlangt. Im Winter reicht es aber nicht, das Fenster alle paar Tage kurz zu kippen.
Besser ist mehrmals tägliches Stoßlüften mit weit geöffneten Fenstern, am besten mit Durchzug über gegenüberliegende Räume. So wird die feuchte, warme Luft innerhalb weniger Minuten gegen kühlere, trockenere Außenluft getauscht. Beim richtigen Lüften zählen kurze, kräftige Intervalle mehr als lange Kippzeiten. Viele Mietverträge verlangen zudem, dass Möbel mit etwas Abstand zur Außenwand stehen.
Ist die Luft trotz richtigem Verhalten dauerhaft zu feucht, kann ein Luftentfeuchter helfen, die Luftfeuchtigkeit zu verringern. Gleichzeitig sollten Sie den Vermieter informieren, bevor sich Schimmel bildet.
Wer muss die Ursache beweisen?
Gestritten wird fast immer über die Ursache. Vereinfacht gilt eine Aufteilung nach Verantwortungsbereichen. Zunächst muss der Vermieter darlegen, dass kein Baumangel vorliegt und die Ursache nicht in seinem Bereich liegt. Gelingt ihm das, muss der Mieter zeigen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.
Gerichte ziehen dafür oft Sachverständige hinzu. Auch der Zustand anderer Wohnungen im Haus kann eine Rolle spielen. Als Mieter stärken Sie Ihre Position, wenn Sie Temperatur und Luftfeuchtigkeit mit einem Hygrometer regelmäßig messen und notieren. Ein solches Protokoll zeigt, wie Sie geheizt und gelüftet haben.
Wie hoch fällt die Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung aus?
Einen festen Satz gibt es nicht. Die Höhe richtet sich danach, wie stark der Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Entscheidend sind etwa die Größe der befallenen Fläche, die Zahl der betroffenen Räume und deren Nutzung. Ein Fleck in der Abstellkammer wiegt weniger schwer als großflächiger Befall im Schlafzimmer. Gerichte entscheiden hier sehr unterschiedlich.
Bei gemischten Ursachen, also einem Baumangel und zusätzlich unzureichendem Lüften, kann die Minderung geringer ausfallen. Lassen Sie sich vor einer Kürzung deshalb beraten. Wer die Miete zu stark mindert, riskiert Zahlungsrückstände.
Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung richtig geltend machen
Nach § 536c BGB muss der Mieter einen Mangel unverzüglich anzeigen. Versäumt er das und kann der Vermieter deshalb nicht rechtzeitig Abhilfe schaffen, verliert er für diese Zeit sein Minderungsrecht und kann sogar schadensersatzpflichtig werden.
- Dokumentieren: Fotografieren Sie den Befall mit Datum und notieren Sie, wo und wie groß er ist.
- Schriftlich melden: Zeigen Sie den Schimmel dem Vermieter schriftlich an und fordern Sie ihn mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung auf.
- Messen: Halten Sie Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit regelmäßig fest.
- Beraten lassen: Klären Sie die Höhe der Minderung mit einem Mieterverein oder einer Anwältin. Häufig wird empfohlen, die Miete zunächst unter Vorbehalt weiterzuzahlen.
Was tun bei Schimmelbefall?
Für den ersten Umgang mit dem Befall helfen einige Sofort-Maßnahmen bei Schimmel. Kleine, oberflächliche Flächen lassen sich mit geeigneten Mitteln selbst behandeln. Bei größeren Schäden ist eine fachgerechte Sanierung nötig, die der Vermieter beauftragen muss, wenn die Ursache in seinem Bereich liegt.
Wichtiger als jeder Streit ist am Ende, dass der Schimmel gar nicht erst entsteht. Mieter und Vermieter haben beide ein Interesse daran, Feuchtigkeitsprobleme früh anzusprechen und gemeinsam zu lösen. Wer regelmäßig misst, richtig lüftet und den Schimmel entfernen und vorbeugen kann, bevor er sich ausbreitet, erspart sich viel Ärger.
